부동산 투자 단계(3단계 : 현장 조사)

앞서 살펴봤던 부동산 투자의 1단계(지역 선정), 2단계(사전조사)를 마쳤다면, 3단계는 실전으로 들어가는 첫 단계인 '현장조사'이다.

 

현장조사

현장조사의 목적은 사전에 전화나 인터넷으로 조사 한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 완벽히 익히는 것이다. 이는 부동산의 입지와 가격을 정확하게 파악하는 것과 같은 맥락으로써, 투자처로 고려 중인 아파트가 입지 대비 가격이 싼 편인지(저평가 여부)를 가려내어 좋은 투자를 하기 위해 필수적으로 준비해야 하는 단계이다. 지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중개소부터 가게 되면 마음만 조급해지고, 이런저런 의견에 휘둘리기 쉽기 때문에 이러한 현장조사를 통해 눈에 제대로 담는 것이 필요하다. 

 

현장조사 방법

1. 지역 주민처럼

해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있고, 어디로 어떻게 가야 하는지, 단지들의 위치가 어떻게 돼 있는지 등을 파악해야 한다. 아파트 임장을 했다면, 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있을 정도로 그 지역 현지인처럼 숙지를 해야 한다. 단지마다 동 간 거리나, 관리 상태, 주차 상태 등이 다른데 이런 정보는 직접 보지 않으면 체감할 수 없기에 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있진 않다. 결국 많이 가보고, 많이 생각하고, 많이 고민하는 것이 부동산 투자 감각을 익히는 확실한 방법이다. 

 

 

2. 중개소 방문

중개소에서는 임장 지역 모든 물건을 확인할 수는 없다. 중개소를 방문하기 전에 앞서 정했던 투자 기준에 맞는 단지를 찾아 정해놓고, 중개소에서는 소액으로 투자할 수 있는 곳을 상의하면 된다. 또한, 이미 현장조사를 통해 눈에 담는 과정을 잘 거쳤다면, 그 단지가 어디 있고, 주변에 무엇이 있고, 단지 분위기나 관리 상태 등이 자연스럽게 떠오를 것이다. 이런 것들을 떠올리며 그 집 내부 구조와, 물건별 상태, 매도 상황 정도 등을 파악해 나가면 된다. 한편, 똑같이 소액으로 투자 가능한 단지라면, 그 동네에서 가장 선호도 높은 물건부터 우선 확인하여 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 것이 핵심이다. 초보자라면 중개소 방문은 하루 일정으로 잡고, 예약은 3~4시간 간격으로 하여, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간 2시간 정도, 1~2시간은 정리하는 시간으로 계획하는 것이 좋다. 그래서 하루 중개소 방문을 2~3곳, 매물은 5~6개, 최대 10개 미만의 물건을 둘러보는 게 좋다.  

 

※ 중개소 대화 방법

아파트 입지와 가격을 파악하는 것을 목적으로 하기 때문에 묻고 답할거리는 꽤나 많다. 입지에 대해서는 일자리, 교통, 환경, 학군 등에 대하여 궁금한 것들을 물어보면 되고, 단지의 특성 및 가격에 대해서도 물어보면 된다. 예를 들어, 이 단지의 장점은 무엇인지?, 매매나 전세의 요즘 시세는 어떠한지?, 동네에서 사람들이 선호하는 단지의 순서는 어떻게 되는지? 등이 있다. 중요한 건, 사전에 조사한 내용을 맹신하여 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 

 

 

3. 매물 확인

중개소의 중개인과 실제 매물을 확인하는 단계에서는, 이동 시간에는 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보는 것이 좋다. 매도 사유나, 지금 거주 중인 자가 집주인인지, 임차인인지, 임차인이면 월세로 거주하는지, 전세로 거주하는지 등을 말이다. 집에 도착해서는 공손하게 인사하며 집을 살펴본다. 집에서 본격적으로 매물을 확인할 때에는, 중개인이 이끄는 대로 이동하기보다, 사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼하게 내부를 살피는 것이 좋다. 확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 예상하는지 직접 물어보며, 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해보는 것도 좋은 방법이다. 

 

 

4. 중개소로 돌아와서

그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동, 호수, 거주인이 집주인인지, 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다. 그리고 그러한 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 물건을 짚어가며 이야기를 나누며 정리하는 것이 좋다. 물건을 많이 볼 수록 헷갈릴 수 있으니, 마지막에는 혼자 스스로 정리해보는 과정을 통해 최대한 기억에 남겨두는 것이 좋다. 이와 같은 정리 후, 중개소를 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건을 명확히 떠올릴 수 있어야 한다. 한편, 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청하여, 대출 여부, 매수한 시기, 가격 등을 협상 사전에 파악하여 가격 조정 부분을 협상 시에 참고로 활용하는 것도 좋은 방법이다.

 

 

5. 마무리

아무리 인터넷이 발달한다고 해도, 실시간으로 모든 지역의 모습과 소식, 분위기를 생생하게 확인하기란 어려운 것이다. 현장을 나가 조사하고, 중개인을 만나 이것저것 상의하며 확인하는 것들은 분명 쉬운 일은 아니다, 시간도 내야 하고, 관계도 쌓아야 하고, 몸과 마음적으로 힘들어질 수 있는 상황이 올 것이다. 하지만 노하우와 가실보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억해야 한다. 막연히 돈을 많이 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 할 것이다.