부동산 투자 단계(1단계 : 지역 선정하기)

부동산 투자를 위해 결의를 다지고, 부동산 관련 단어도 공부하고, 흐름도 파악하는 등 여러가지 노력들을 해왔다면, 부동산 투자를 본격적으로 시작할 때는 어떻게 해야 하는지도 알아야 한다. 차곡차곡 쌓아놓은 부동산 지식들을 어떻게 하면 더 제대로 활용하여 '투자'라는 단계까지 실행을 할 수 있을지 알아보고자 한다.

 

<부동산 투자 단계> 1. 지역 선정→ 2. 사전조사→ 3. 현장조사→ 4. 실전 투자

 

1단계 : 지역 선정(가격이 상승할만한 지역 선정하기)

아파트 부동산 시장도, 하나의 큰 시장으로 볼 수 있다. 즉 근본적으로 매수하려는 수요와 매도하려는 공급이 존재하여 만나는 지점에 가격이 형성되는 시장인 것이다. 한편, 전국 권역 부동산 가격 상승 시기 및 하락 시기의 사이클은 이러한 수요와 공급의 시차 때문에 생겨나게 된다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장 지역(잠재적 투자 가능지역)을 살펴보아야 한다. 이때 활용할 지표로는 세 가지가 있다. 첫째, 아파트의 전세가율과 가격, 둘째, 투자금의 규모, 셋째, 입주 물량(공급), 넷째, 미분양이다. 

 

1) 전세가율과 가격

전국 시구 단위 아파트 매매가와 전세가는 '부동산 지인'사이트에서 확인할 수 있다. 이때 입주물량(공급량)이 많아 보이더라도, 전세가율이 높고(70%) 이상, 가격 자체가 저렴하다면 임장 후보로 생각해도 좋다. 

 

2) 투자금의 규모

아파트 매매가와 전세가를 사이트에서 확인하였다면, 비교적 전세가율이 높고, 매매가가 현재 내가 살고 있는 지역이나, 기존에 알던 지역과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역을 정해 '조인스랜드부동산' 및 '네이버 부동산'사이트에서 구체적으로 물건을 살펴본다. 이때 투자금의 규모는 전세가율이 85% 이상이며, 매매가와 전세가의 차이가 3,000 ~ 5,000만 원가량인 단지가 많은 지역을 후보로 두는 게 좋다.

 

 

3) 입주물량

위와 같이 가격과 규모를 정하였다면, 뜻밖의 역전세나, 가격 하락의 경우를 대비하기 위해, 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 확인하는 게 좋다. '부동산 지인', '호갱 노노', '아파트 실거래가'앱을 활용하면 알 수 있다. 통계를 확인할 때에는 구 단위보다는 권역 단위를 확인해야 한다. 시장의 흐름은 권역별로 움직이기 때문이다. 또한 내가 임장 하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인해야 한다. 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가, 매매가가 영향을 받기 때문이다. 

 

 

4) 미분양 물량

미분양을 살펴보는 이유는, 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함이다. 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세이면 공급 부족 초기 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘어나거나, 해당 권역의 가구 수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면, 공급 과잉의 상태인 것이다. '부동산 지인'사이트에서 확인할 수 있다.

 

 

요약 : 위에서 상술한 지역 선정은, 투자 지역이 아닌, 임장 지역(잠재적 투자 가능지역)을 선정하는 방법이다. '부동산 지인'사이트에서 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 전세가율이 높으며, 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 선정한 다음, '조인스랜드부동산'사이트를 활용해 그 지역들을 살펴보며, 높은 전세가율과 적당한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역들로 걸러낸다. 마지막으로, 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 파악해 구체적인 임장 지역을 정한다. 

 

마무리 : 이런 기준으로 범위를 좁혀 나가 선정했음에도 불구하고, 막상 실제로 현장에 가보면, 투자 가능성이 현저히 낮거나, 늦어버린 경우가 있다. 투자에 적합한 물건을 찾았다고 해도, 섣불리 판단하는 것보다는 해당 지역의 주변 아파트들을 자주 비교 분석하고, 여러 차례 직접 가보고 많은 물건을 확인해야 할 것이다.