부동산 투자 단계(2단계 : 임장 전, 사전 지역조사)

앞서, 부당산 투자 단계 1단계 지역 선정하는 방법을 3가지 지표를 활용하여 알아보았다. 이 지역은 투자 지역이 아니라, 투자 후보지역 선정을 위한 잠재적 투자 가능성이 있는 임장 할 지역을 선정한 것이다. 임장 할 지역을 선택했다면, 그 지역을 세부적으로 조사하는 것이 오늘 알아볼 부동산 투자 단계 2단계 임장 전, 사전에 지역조사 하기이다.

 

 

2단계 : 임장 전, 사전 지역조사하기

조사는 그 목적을 명확히 세워야 조사의 대상과 방법이 정해진다. 아파트 투자를 위해 지역을 조사하는 목적은 그 아파트의 가치 대비 가격이 싼 지 '저평가'여부를 기준으로 삼기 위한, 해당 지역의 입지와 가격을 파악하는 데에 있다.  임장 나가 볼 해당 지역의 아파트 가격은 인터넷을 통해 어느 정도 확인이 가능하다. 그러나 입지는 어떻게 조사해야 할까? 입지라는 것은 해당 지역의 가치를 말하고, 이 가치는, 오늘날 살아가는 사람들이 대다수 살고 싶어 하는 곳으로 생각하면 단순하다. 즉, 사람들이 거주하고 싶어하는 곳으로 결정되는 요소들을 파악하면 입지가 좋은지를 쉽게 판단 할 수 있다. 그러한 요소에는 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기, 위상 등이 있다. 각각의 요소를 어떻게 확인할 수 있는지 알아보자.

 

 

1) 일자리

해당지역의 일자리 파악할 때, 근로소득 통계와, 산업분류별 일자리 통계를 통해 확인할 수 있다. 국세통계 홈페이지(http://stats.nts.go.kr/)의 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황(원천징수지) 및 연말정산 신고현황(주소지) 자료를 확인하면 된다. 일자리의 핵심 사항인, 근로자 수와 급여액을 동시에 알 수 있다. 또한 국가통계포털 사이트를 통해 각 지역별 어떤 산업 기업들이 얼마나 있는지, 근로자 수는 얼마나 되는지를 파악할 수 있다. 이러한 자료를 참고하여 각 지역별 일자리 분포를 입체적으로 이해하는 것이 좋다.

 

 

2) 교통

도로 사정이 좋지 않으나, 인구 절반이 몰려 있는 수도권은 대중교통의 활용도가 높으며, 도로 사정에 크게 제약받지 않는 지하철에 대한 의존도가 상당하다. 즉 수도권은, 역세권의 영향력이 지방에 비해 매우 막강하다. 수도권 지역 부동산의 교통입지는 편하고 빠르게 지하철로 이동할 수 있는 곳이라면, 다른 지역보다 교통입지에 있어 우위에 있다고 볼 수 있다. 조사하는 방법은 네이버나 다음 지도 등을 통해 지하철역까지 얼마나 소요되는지 검색해보면 된다. 

 

3) 환경

백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원, 산, 강, 천 같은 자연환경 조성 정도에 따라 입지에 우위를 점한다. 네이버 지도나, 다음 지도를 통해, 해당 시설들이 어떻게 위치하고 있는지 알 수 있으며, '지적 편집도'를 실행하여 주거지역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역 비율 등을 확인할 수 있다. 

 

 

4) 학군

과거에는 명문고등학교 위치된 곳이 선호도가 높았다면, 고교 평준화가 시행된 현재는, 특수목적고등학교(특목고) 주변이 높다. '아파트 실거래가'앱을 통해 특목고 진학률이 높고, 성적이 우수한 중학교의 현황을 살펴볼 수 있다. 또한, 해당 아파트 단지 내 초등학교가 있는 곳도 선호 지역이다. 어린 자녀를 둔 부모들은 안전하게 등하교하는 것을 원하기 때문이다. 

 

 

5) 지역의 분위기와 스토리

그 지역에 거주하는 사람들의 연령분포를 살펴봄으로써 그 지역의 분위기를 알 수 있다. '통계지리정보서비스'사이트를 통해 알 수 있으며, 시, 군, 구, 동별 연령별 인구 분포를 지도를 통해 확인할 수 있다. 해당 지역의 인구 구성비를 확인하여 그 지역의 향후 미래 모습을 예측해보아야 할 것이다. 

 

 

6) 가격

1)~5)까지의 입지 조사 후에는, 가격을 조사해야 한다. 아파트 가격을 조사할 때에는, 특정 단지만 골라서 할 것이 아니라, 임장 지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다. 시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 연월, 세대당 주차 대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형, 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식), 전세가율, 매매가, 전세가, 평당 매매가, 조사일자, 임장 여부, 초등 학군 같은 항목을 엑셀 프로그램의 행에 넣고, 해당 지역에 대해 네이버 부동산 사이트에서 찾아가며 기재한다. 이후에는 실제 시세와 매물 여부를 보다 정확하게 알기 위해, 해당 지역 공인중개사에게 직접 전화해서 물어보는 것도 좋은 방법이다.