부동산 투자 단계(4단계 : 실전 투자)

본격적으로 투자에 나서게 되는 4단계인 실전 투자는 어떻게 해야 좋은지 방법을 알아보자.

 

1. 더 좋은 물건 없는지 다시 확인하기

앞서 3단계의 현장조사까지 마쳐 적당한 단지를 정했다면, 4단계는 해당 단지에서 혹시 놓쳤을지 모르는 물건을 찾아보는 게 중요하다. 혹시 놓쳤을지 모르는 물건이란, 소위 부동산 중개소에서 말하는 '장부 물건'을 이야기한다. 이는 홍보 없이도 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라 굳이 중개소끼리 공유하지 않는 매물을 뜻한다. 대부분 시세보다 가격이 싼 물건이 이에 속한다. 예를 들면 가격이 저렴하면서도, 보증금을 중도금만큼 지급하면, 잔금을 치르지 않고도 공실을 만들어 수리할 수도 있는 월세 물건의 경우로 볼 수 있다. 그렇기 때문에 이제 막 투자를 시작하는 사람들이라면, 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보는 것이 좋다. 나에게 최고의 수익을 줄 물건들은 반드시 있다는 생각으로, 시도해 보아야 한다. 이렇게 확인한 여러 가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건인지 파악하는 기준은, 아파트 동과 층에서 선호도가 낮은 것(예:저층, 고층, 길가에 위치)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건이다. 

 

 

2. 가격 협상하기

가장 좋은 물건을 만나 매도자와 가격을 협상할 차례에 왔다면, 시장 분위기를 살펴서 협상을 해야 한다. 협상력보다 중요한 것은 바로 매수 시장 분위기 이기 때문이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수도 있다. 그렇기 때문에, 매도자의 심리가 위축되는 시기인 장마철, 여름휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기와, 정부의 각종 부동산 규제나, 금리 인상 같은 소식이 들릴 때 매수 가격 협상이 유리한 상황임을 기억해야 한다. 또한, 투자 초기라면, 매수자에게 유리한 시장이 됐음에도 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 일을 그르치곤 하기 때문에, 조급함을 통제하는 것이 매우 중요하다. '거기 아니면 여기에 하지 뭐'라는 생각으로 임해야 한다. 그러려면 당초부터 2개 이상의 투자처를 확보해 두는 것이 좋다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 충분히 가능할 수 있다. 투자자는 내가 알고 있는 투자 지역과, 아파트가 하나 일 때 조급해진다. 그렇기에 적어도 2개 이상의 투자처는 확보하자. 

 

 

3. 우선협상 범위 설정하기

협상 시 중요한 것은 우선협상 범위를 설정하는 것이다. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 이용해야 한다. 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 파악하고, 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것이 무엇인지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있는지 정리해보자. 그렇게 범위를 정하여 내가 먼저 배려하는 태도를 보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어낼 수 있을 것이다.

 

 

4. 임대를 결정짓는 네 가지 요인 고려하여 임차인 구하기

① 가격

1,000만 원 ~ 2,000만 원 차이가 임대계약 이루어지는 데에 많은 영향을 끼친다. "보증금은 임차인들이 나중에 돌려받는 금액이라고 쉽게 받아들여 들어올 거야"라고 많은 투자자들이 오해하는 경향이 있다. 지금 본인이 매수한 부동산에 임차인을 구하기 위해 여러 가지 시도를 하고 있으나 좀처럼 쉽게 안 구해진다면, 가격을 먼저 생각해 보아야 할 것이다. 다른 경쟁 물건에 비해 지나치게 높은 건 아닌지, 그 물건에 별다른 장점이 없는데도 말이다.

 

② 집의 상태

아파트 매매가에는 향, 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 받는다. 전세 임차인은 그 집에 평생 거주목적이 아닌, 기본적으로 2년간 거주할 것이기 때문이다. 투자자로써 물건을 매입한 뒤, 최초 임차인을 구할 때도 그렇지만, 장기 보유 투자를 계획하고 있다면, 가급적 수리를 해서라도 좋은 집의 상태를 유지하는 것이 좋다. 최근에는 아파트 노후화가 가속화되면서 가격은 조금 높아도 집 상태가 좋은 전세 매물을 선호하는 임차인이 늘어나고 있기 때문에 내부 상태가 임대에 미치는 영향력은 더욱 커져가고 있다. 

 

③ 입주 가능 시기 

언제 입주할 수 있는지를 뜻한다. 입주 희망 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있는 집이면, 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 크다. 그러나 현 거주자의 이사 날짜가 확정된 집일 경우, 임차인을 구하는 데 어려움이 있을 수밖에 없다. 현 거주자의 이사 날짜와, 신규 임차인이 원하는 이사 날짜가 맞지 않으면, 잔금을 우선 치르기 전엔 임대할 수 없기 때문이다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용(주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등)을 고려해 가격을 협상해야 한다. 

 

④ 사람

부동산 중개인은 나와 함께 일하는 파트너이다. 투자 과정에서 물건을 찾을 때, 부동산을 매수하고 임차인을 구할 때 등 투자의 모든 과정에서 나와 일한다. 그러나, 중개인의 도움을 받아 물건을 매입했다고 해서 그가 하루 종일 내내 나의 물건만 임차인을 구하는 데 힘을 쏟진 않을 것이다. 최대한 매매가 협상이나, 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어 나가는 성향의 중개인으로 고려하여 고르되, 그렇게 따져서 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않는다면, 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 물건을 내놓아야 할 것이다.