분양권과 입주권 차이점

부동산 뉴스에서 자주 등장하는 단어인 '입주권'과'분양권' 그 뜻을 정확히 알고 계신가요? 자주 듣기도 해서 우리에게 매우 익숙한 단어이지만, 정확한 뜻을 모르면 헷갈리기 쉬운 단어들입니다. 일단 입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 그러나 입주권을 가지냐, 분양권을 가지냐에 따라 초기 투자비용과 등기여부, 세금 납부 기준이 완전히 달라지기 때문에 그 차이를 알고 구분할 필요가 있습니다.

 

1. 입주권이란?

재개발, 재건축 조합원이 새 집에 들어갈 수 있는 권리를 말합니다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가 시점에 발생합니다. 기존주택의 철거 여부와 관계없이 조합원에게 주어지는 권리로써, 관리처분 인가가 끝난 시점부터 입주권이 확정되게 됩니다. 요약하자면, 새로 지어질 아파트에 조합원이 '입주할 수 있는'권리를 보장해 주는 게 입주권입니다. 

 

2. 입주권의 장점

단지 내 세대를 미리 배정받을 수 있습니다. 또한 높은 선호도를 가진 동호수를 미리 선점할 수 있는 것도 장점입니다. 발코니 확장, 이주비 이자 지원 등의 혜택도 주어지고요.

 

3. 분양권이란?

아파트 청약에 당첨되면 받을 수 있는 권리를 말합니다. 보통 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 잔여 물량에 대하여 건설사와 분양계약을 체결하고, 이로써 신규 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 취득하는 것입니다. 분양권은 입주권을 가진 조합원에게 선 공급된 후 잔여 세대 중 임의로 동호수를 배정받게 됩니다.

 

4. 어떤 게 주택 수에 포함될까?

입주권과 분양권 모두 주택 수에 포함됩니다. 다만 오피스텔의 경우 취득 후 실제 사용하기 전까지 주거용인지, 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 또한 2021년 전에 분양권을 취득했다면 주택 수에 포함되지 않았으나, 2021년 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세 등 세금 부과 기준을 정확히 알 필요가 있습니다.

 

5. 입주권 및 분양권에 세금은 어떻게 부과되는 것일까?

1 주택자+1 분양권 자는 1가구 2 주택자로 인정되어 중과세율이 적용됩니다. 2020년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 적용됨에 따라, 2 주택자는 기본세율(과세표준에 따른 6~42%)+20%의 양도세 중과세율이 적용됩니다. 또한 2021년 6월 1일 이후 양도할 때에는 분양권을 어느 정도 보유했는지에 따라 60~70%의 세율이 적용됩니다. (분양권 1년 미만 보유 시, 양도차익의 70% 부과, 2년 이상 보유 시 60% 부과) 정부에서 부동산 투기를 방지하기 위해 마련한 장치인데요. 단기 투자 목적으로 분양권을 취득했을 경우 세금을 더 걷어가는 규제라고 보시면 됩니다. 

 

6. 마무리

입주권과 분양권의 개념을 알아보았습니다. 둘 다 양도소득세와 연관되는 부분이 많고, 세세하게 더 알고 챙겨야 하는 부분인 것 같습니다. 입주권 및 분양권의 양도소득세 관련하여서는 추후 더욱 상세하게 다뤄야 할 것 같습니다.  그나저나 부동산 정책은 갈수록 복잡하고, 끝이 없는 것 같습니다. 국세청 홈택스에 가면 머리를 싸매지 않아도 계산기가 알아서 계산을 해주기도 하지만, 어떤 원리를 통해 계산이 되는지 한 번쯤은 알 필요가 있다고 봅니다. 부동산 투자를 아무리 의욕적이게 한다고 하더라도, 세금은 얼마고, 투자금은 얼마여서 투자 대비 세금으로 잃는 돈은 얼마인지, 줄줄 새 나가는 돈은 없는지 돌아보는 작업은 필수인 것 같습니다.