양도소득세(양도세) 비과세 받는 방법[단기 2주택자]

종전 집에서 살다가 다른 곳으로 이사 가려는 일시적인 2 주택 보유자는 일정 요건을 충족하게 되면 1 주택자와 마찬가지로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 양도소득세란 집을 매도할 경우, 차익이 발생했다면 그 차익을 소득으로 보아 부과하는 세금의 종류 중 하나인데요. 이 양도소득세가 다양한 경우에 따라 수천, 수억까지 오르기 때문에 절세하는 방법이 중요하다고 볼 수 있습니다. 비과세 받는 방법에 대해 하나씩 알아보겠습니다.

 

< 비과세 받는 방법 >

 

1. 일정 기한 내 기존 주택 처분하기

종전 주택지가 비조정지역이라면, 그 종전 주택을 취득한 지 최소 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 합니다. 그러나 비조정지역이 아닌 조정대상지역에 위치한 경우라면 2년 이상 거주해야 하며, 종전 주택은 2년 이상 보유해야 하는 요건이 추가로 붙습니다. 즉 종전주택에 전입신고 등을 하지 않고, 전월세를 주었다면 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다. 더불어 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 처분(처분 및 취득의 시점은 잔금지급일을 말합니다) 해야 합니다. 

 

2. 조정대상지역에 따른 처분기한 확인하기

종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면, 신규 주택 취득일에 따라 종전 주택 처분기한이 3년, 2년, 1년 이내 처분으로 각각 다르게 적용되니 확인해야 합니다. 신규 주택 취득일이 2018년 9월 13일 이전이면, 3년 이내로만 종전 주택을 처분하면 됩니다. 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일 사이에 신규 주택을 취득했을 경우에는, 종전주택은 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 처분해야 양도세가 부과되지 않습니다. 2019년 12월 17일 이후에 신규주택을 취득했다면, 종전 주택은 1년 이내에 처분해야 하고, 1년 이내에 신규 주택에 전입해야 합니다. 

 

3. 주택 가격이 12억을 넘지 않을 것

매매가가 12억 원 이하라면, 양도세를 부과하지 않습니다. 그러나 매매가가 12억을 초과한 경우, 그 초과분에 대해서는 기본세율이 적용됩니다. 만약 일시적 2 주택자 비과세 요건을 지키지 못했다면, 중과 세율이 적용되며 세금 부담이 늘어나게 될 것입니다. 예를 들어 2억 원에 취득한 아파트를 5억 원에 매도하여 차익이 3억 원이 발생한 경우, 일시적 2 주택자 요건을 갖춘 비과세와 2 주택자 중과가 적용된 양도세 차이가 꽤나 크게 납니다. 비과세 요건을 갖춘다면 매매가가 12억을 넘지 않으므로, 세금을 내지 않지만, 중과 세율이 적용된다면 과세표준 3억 원을 기준으로 하여 세율 60%가 적용되게 됩니다. 여기에서 누진 공제액 2,540만 원을 빼게 되면 양도세는 1억 5,460만 원이 됩니다 

 

4. 참고- 양도소득세 비과세 대상이 아닐 경우의 차선책 : 장기보유 특별공제

수도권의 경우에는 보유 및 거주기간 2년을 충족하고, 1 주택자 요건도 모두 충족했더라도 주택 가격이 워낙 비싼 터라 12억 원을 넘는 주택이 많아, 양도세를 부담해야 하는 경우가 많을 것입니다. 이러한 분들은 장기보유 특별공제로 조금이나마 공제를 받으실 수 있는데요. 장기보유 특별공제란, 부동산의 보유 및 거주기간에 비례하여 양도세를 일정 비율 공제해주는 제도입니다.  3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유기간과 거주기간을 합산한 비율만큼 공제해 줍니다. 1 주택자라면 조정지역과 비조정지역에 관계없이 최대 80%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.