부동산 규제 지역 알아보기(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)

정부가 대출이나 세금 관련 정책을 발표할 때마다 항상 등장하는 단어들이 있습니다. 바로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역과 관련된 얘기인데요. 규제지역에 따라 부동산 대출 및 세금 제도가 달라지는 만큼, 보유하고 있는 주택이나 구입하고자 하는 주택의 소재지가 규제지역에 해당하는지 여부를 항상 확인해야 할 것입니다. 부동산 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 이렇게 3가지로 나뉩니다. 한 가지씩 살펴볼까요?

 

1. 조정대상지역

3가지의 부동산 규제지역 중 가장 많은 지역이 조정대상지역으로 분류됩니다. 투기과열지구만큼은 아니지만 향후 투기 과열을 방지하기 위해 지정하는 것으로, 국토교통부 장관이 지정합니다. 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택 보급률 등을 고려했을 때, 주택 분양 등이 과열되어 있거나, 과열될 우려가 있는 경우, 주택 가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 경우에 지정합니다. 

 

1. a. 조정대상지역의 규제 및 세금 제도

2022년 3월 현재 조정대상지역은 총 100여 곳이 넘습니다. 조정대상지역으로 지정되면 부동산 보유세와 거래세 부담이 커지고, 대출 한도도 줄어들게 됩니다. 또한 청약 관련 규제도 강화되고요. 일단 집을 살 때 받을 수 있는 대출 금액 한도가 줄어들게 되는데요. LTV(주택담보대출비율)가 9억 원 이하일 경우 50%, 9억 초과분에 대해서는 30%만 대출을 받을 수 있습니다. DTI(총부채상환비율)은 50%로 제한됩니다. 조정대상지역이라고 해도, 서민 및 실수요자들에게는 LTV를 20% p 가량 더 우대해 주고 있습니다.  조정대상지역으로 지정되면 2 주택 이상 보유세대는 집을 새로 구입할 때, 주택담보대출은 받을 수 없게 됩니다. 다주택자는 양도세도 중과됩니다. 2 주택자의 경우 기본 세율에 20% p, 3 주택자는 30% p 세금이 중과되고요. 2 주택 이상 보유자는 종합부동산세(종부세)가 0.6~2.8% 추가 부과됩니다. 

 

2. 투기과열지구

주택 투기가 과열될 것으로 예상되는 지역에 지정되는 것으로, 전국 40개 지역이 투기과열지구로 지정돼 있습니다. 최근 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 국민주택 규모(85㎡) 이하의 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우, 주택 공급량의 급감에 따라 가격 상승의 소지가 있는 경우, 주택 전매행위의 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나, 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우에 지정합니다.

 

2. a. 투기과열지구의 규제 

투기과열지구는 조정대상지역보다 주택 구매 시 대출 한도가 더 줄어들게 됩니다. 투기 과열지구 내 주택 구입 시 LTV는 9억 원 이하일 경우 40%, 9억 원 초과일 때는 20%가 적용됩니다. 또한 정부가 2019년 발표한 12·16 대책으로 15억 원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지했습니다. DTI도 40%로 제한했고요. 투기과열지구에서는 정비사업과 관련한 규제도 강화되는데요. 재건축의 경우 조합설립인가 시점부터 소유권 이전등기 시까지 조합원의 지위양도가 제한됩니다. 재개발 조합원 분양권도 관리처분계획인가부터 소유권 이전등기 시까지 전매가 제한됩니다. 

 

3. 투기지역

토지나 주택 등 부동산 가격이 폭등하거나 폭등할 우려가 있다고 판단될 때 지정되는 지역으로써, 주택투기지역과 토지 투기지역으로 나뉩니다. 서울 15개 구와 세종시가 지정돼 있습니다. 투기지역에 적용되는 규제로는 실거래가를 기준으로 양도세 부과 및 필요에 따라 탄력세율 적용하는(기본세율 + 15% 범위 내)것 등이 있습니다. 현재 서울 15개 구 등 투기지역은 투기과열지구와 조정대상지역에도 포함돼 있고, 문재인 정부 들어 부동산 규제가 강화되면서 사실상 각각의 규제 지역들의 규제 강도가 비슷해져 실효성이 떨어지고 있는 것 같습니다.