부동산 투자 대상 고르는 방법

부동산 투자 시에 아무 데나 투자를 할 수도, 하고 싶지도 않을 것이다. 부동산 관계된 일을 해본 사람이 아닌 평범한 직장인이라면,  일생에 부동산 거래(매매, 전세, 임차 등)를 2회~3회의 정도만 할 뿐이다. 그렇기에 성공적인 부동산 투자를 위해서는 어느 곳에 부동산 투자를 해야 할지 적정 대상을 바라보는 안목을 기르는 것이 무엇보다 중요할 것이다. 부동산 투자 시에 필수적으로 고려하고, 챙겨야 할 요소들을 하나씩 알아보자.

 

 

1. 건물보다는 입지를 먼저 바라보기

부동산 공부하다 보면, '입지'라는 말을 많이 듣는다. 사전에 나오는 설명으로는 '인간이 경제활동을 위해 선택하는 장소'라고 나온다. 그러나 사전적 의미 말고 부동산 투자의 시점에서 바라볼때 입지라는 개념은 사람들의 선호도를 이야기한다. 그렇기에 부동산에서 '입지'란, 좋은 입지, 안 좋은 입지가 존재한다. 그렇다면 입지가 결정되는 요소는 무엇일까?  바로 '위치'이다. 예를 들어, 서울 강남의 아파트는 강남에 있기에 그 가치를 인정받는다. 그곳에는 사람들이 선호하는 여러 요인(일자리, 환경, 학군, 교통, 자연)들이 다른 위치에 비해 월등하게 마련되어 있기 때문이다. 그렇다면 부동산의 입지의 요소로 무엇이 있을지는 사람들이 좋아하는 것을 항목별로 생각해 보면 답이 나온다. 대표적으로 일잘, 교통, 주변 환경, 학군 등이 그것이다. 각 요소들이 우수할수록, 그 위치에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 월등한 가치를 갖게 된다.

 

 

 

2. 해당 가치보다 저평가된 부동산을 고르기

저평가된 부동산이란 무엇일까? '저평가'란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 이야기한다. 부동산은 가치와 가격 두 가지 요소로 판단할 수 있기에, 어떤 매물의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 바라보아야 한다. 그런데 가격의 경우에는 부동산 중개소에 물어보거나, 부동산 사이트 등에서 알아볼 수 있는 등 이미 일반인에게도 쉽게 알려질 수 있기 때문에 특별한 안목이 요구되진 않는다. 그렇다면 결국 가치를 볼 줄 아는 안목이 가장 중요하다. 이 안목이 바로 저평가 여부를 판단하는 데에 결정적인 역할을 하기 때문이다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈이 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다. 부동산의 가치는 앞에서 이야기했듯, 입지로 결정되기 때문에 이 요소들을 따져본 후 다른 것들과 비교해보는 과정이 필수적이다. 즉 '비교평가'를 해야 한다는 것이다.  비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고, 현재의 가격이 그 가치에 적정한 수준인지 판단해 보아야 한다. 비교 대상이 많을수록 그 가치판단은 더욱 정교해질 것이다. 

 

 

 

3. 직접 현장에 나가 조사하기

앞에서 부동산 투자대상을 바라보는 안목으로, 입지와, 저평가된 부동산을 고르는 방법 등을 이야기했다. 이러한 방법들을 알게 되었으니 이제 인터넷을 검색하여 데이터를 분석하고, 지도를 떠들러 보며, 부동산 전공 서적들을 자세히 읽어보고, 사람들과 공유하면 되는 걸까? 절대 아니다. 이렇게 해서는 '제대로 안다'라고 말할 수 없다. 그렇다면 어떻게 할까? 내가 스스로 움직여서 두발로 현장에 나가 보아야 한다. 주변의 일자리는 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 편리한지, 자녀들을 보낼 학교, 학원들은 어떻게 되어있는지 알아봐야 한다. 그래서 부동산은 발로 하는 것이지 그래프와, 공부만으로 되는 것이 아니라고 하는 이유인가 보다.