직장인이 하기 좋은 부동산 투자

1. 월세 투자보다 수익성 높은 전세 투자

부동산 투자에 관심이 있어 주변을 심도 있게 살펴본 사람들은 "월 ~만원이 다달이 내 통장으로!"와 비슷한 글귀를 많이 보았을 것이다. 이런 글귀는 부동산 투자 중에서도 월세 투자의 이익을 강조하여 표현한 것이다. 부동산 투자 성공을 꿈꾸는 사람이라면 누구나 한 번쯤 월세 이익을 상상해 보곤 했을 것이다. 부동산 투자의 종류는 크게 월세 투자와, 전세투자의 2가지로 나눌 수 있다. 출퇴근시간까지 합쳐 10시간을 직장에서 보내는 직장인들은 집안일(육아,살림 등)과 병행하며 하루하루를 보내느라 투자공부를 하는 시간을 마련하기에 현실적으로 많은 어려움이 따른다. 그렇기에 무엇보다도 투입되는 에너지와 시간대비 최대의 수익 및 효용을 가져오는 투자 방법을 아는것이 제일 중요하다. 월세 투자와 전세 투자를 비교하였을 때 각각 수익률(투자비용 대비 수익금을 100으로 곱한 값)이 어느 정도가 되는지를 따져봐야 한다고 저자는 말한다. 월세 투자의 수익률 계산 방법을 설명하자면, 오피스텔이나 아파트를 매매하여 월세를 받는다고 했을 때 연간 발생한 수익액을 아파트를 매매한 값에서 실제 소요된 투자금액으로 나눈 금액을 100으로 곱하면 된다. 이때 연간 발생한 수익액과 실제 투자액은 대출 여부에 따라 크게 달라진다. 대출을 하였다면 실제 투자금은 대출금액을 제외한 금액이기 때문에 실제 투자금액은 줄어들지만, 대출이자가 발생하기 때문에 수익액 또한 줄어들게 된다. 그렇다면 전세 투자의 수익률 계산은 어떻게 하는 걸까? 계산 공식은 앞에 설명하였던 월세 투자 수익률 계산방법과 비슷하다. 하지만 전세 투자이기 때문에 임차인으로부터 받은 전세보증금은 투자액에 포함되지 않기 때문에 아파트 매매가에서 전세보증금을 뺀 차액만큼만 본인의 실제투자금액으로 보면 된다. 예를 들어 2년 전 37,000만 원의 매매가였던 A아파트가 있었다고 가정했을 때, 이 아파트의 전세보증금은 32,000만 원으로, 본인의 실제 투자금은 5,000만 원이 소요된 투자자가 있었는데, 2년 후 인플레이션 및 정부 정책 등의 영향으로 아파트 값이 46,000만 원으로 올랐다고 하면 9,000만 원의 시세차익이 고스란히 본인의 수익금액이 된다. 수익률을 계산해보면 2년간 180%의 수익률이 달성되는 것이다. 아파트 전세 투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자 방법의 기회비용 대비 수익의 차이는 실로 어마어마게 큰것을 알 수 있다. 그러나 변치 않는 투자 진리란 없다는 저자의 말 처럼, 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떠한 전략으로, 어떻게 활용할지는 늘 그 당시의 부동산 시장과 본인의 상황을 신중히 파악한 후 결정해야 할 것이다. 시간의 흐름에 따라 부동산 불황시기의 시장에서는 정부 정책역시 방향이 바뀔 수 있고, 그렇게 되면 경매등을 활용한 월세투자 방식도 좋은 방법이 될 수도 있기 때문이다. 

 

2. 상대적으로 가치가 저평가된 부동산에 투자하는 것

시세차익형 투자를 시도할 경우에 무엇보다 중요한 건 돈을 잃지 않는 것이라고 저자는 말한다. 특히 모든 것을 걸고 시도한 투자라면 단 한번의 실수로 모든것을 잃을 수도 있기 때문에 절대 돈을 잃지 않는 투자방법을 선택하여 시도해야 할 것이다. 그렇다면 절대 돈을 잃지 않는 투자란 무엇을 얘기할까? 저자는 저평가된 부동산을 찾으라고 말한다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 저렴한 상태를 의미한다. 부동산의 가치는 입지(일자리, 거주환경, 학군, 교통 편의성)에 따라 결정된다. 결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산 물건의 가치 즉 해당 부동산의 주변 입지를 비교하여 바라보아야 하고, 그러한 입지에 비해 가격이 저렴한(저평가된) 물건을 고르면 되는 것이다. 저평가된 부동산으로 투자해야 하는 이유는 만일 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 부동산 가격이 하락한다고 하더라도, 가치보다 싸게 샀기 때문에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 투자이기 때문이라고 한다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다라고 저자는 또한 이야기한다. 이는 바로 현재 가치 대비 저렴한 것을 산다는 것이며, 저평가된 부동산에 투자하는 것과 같은 이치이다. 

 

 

나와 같은 평범한 직장인이 한정된 시간과 에너지를 더욱 효율적으로 투자하기 위해서는 어떻게 투자를 해야 하고 준비를 해야 하는지 알아보았다. 나 또한 월세 투자와 전세 투자라는 말은 들어보았으나, 이렇게 개념과 사례를 구체적으로 알아보기 전에는 그저 단순하게 안정적인 월세 투자의 방법이 좋을것 같다라고 막연하게 생각했다. 그러나 전세투자와 월세투자의 수익률을 따져보고, 월세 건물 관리하기에 시간적으로나 에너지 소모적으로나 많은 어려움이 뒤따르는 직장인의 현실을 깊이 들여다보니 더욱더 전세 투자를 해야겠다고 확신이 들었다. 전세투자를 시도하였을 때, 잃지 않는 성공적인 투자의 길로 가기 위해서는 저평가된 물건을 바라보는 안목이 필요한데, 그러한 안목을 가질 수 있도록 입지와 가격을 늘 다른 물건과 비교 분석하고, 튼튼한 두 다리로 현장에 나가 데이터를 꾸준히 쌓아야겠다고 다짐했다.