부동산 투자 대상 고르는 방법 두번째

1. 부동산 초기 투자액으로 적당한 금액은?

지금 읽고 있는 책 "월급쟁이 부자로 은퇴하라"에서는 말한다. 일반적으로 투자하기에 적합하다고 판단하는 부동산 투자금은 3,000만~5,000만 원이라고 말이다. 2016년 말부터 2017년 초까지는 수도권 선호 지역 중에서도 이 정도 금액으로도 투자할 수 있는 곳이 많았다고 한다.

 

 

2. 투자 물건이 비슷한 조건으로, 선택이 어렵다면?

부동산 투자를 처음으로 시작한다면, 가장 중요하게 고려해야 할 것이 입지라고 얘기한다. 시작부터 끝까지, 결국은 모든것이 입지에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 입지라고 하면 일자리, 관공서 등의 근린생활시설, 교통, 자연환경, 학군 등을 이야기하는데, 이때 혹시 내가 A라는 곳을 부동산 투자하겠다고 생각했을 때, A의 교통이나 학군 등 다른 입지조건들이 내가 생각하는 다른 곳 B의 투자지와 조건이 비슷할 경우에는, 유흥업소 같은 유해시설은 적고, 병원이나 학원, 근린시설 위주 업종으로 구성된 상권이 좋다고 한다. 이러한 입지 선호도를 비롯하여 두 번째로는 지역의 위상이 높은 곳을 우선 투자하는 게 좋다고 말한다. 대한민국에 이런 지역은 강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구 등이 해당한다고 한다. 이런 지역의 공통점은 부동산 상승장에서 실 수요뿐 아니라, 가수요 또한 풍부하게 몰리기에 가격의 상승 속도가 매우 빠르고 폭도 크다고 한다. 물론 상승이 절정으로 치달으면 치달을수록, 이 지역들 외 인근 지역으로도 온기가 퍼지겠지만, 이 같은 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토하라고 얘기한다. 물론 여기에는 나름대로 본인만의 투자처 발굴을 위해 5곳 이상 임장을 다녀와 이것저것 비교 분석하고 있을 때를 가정한다. 비교군이 많고, 그런 정보들이 축적될수록 안정적인 투자처로 정교한 선택이 가능해지기 때문이다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각보다는 본인이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르는게 가장 좋다고 한다.

 

 

 

3. 부동산 거래에 가장 적당한 시기는?

투자할 부동산을 골랐다면, 가급적 매수자 우위의 시장인 시기에 거래하는게 좋다고 한다. 보통 부동산 분위기가 좋지 않거나, 계절적인 비수기 일 때(한여름, 한겨울 등 이사 작업을 하기에 계절적으로 힘든 시기)를 얘기하는데. 그 이유는 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도, 몇 주, 심지어는 며칠 사이에도 1,000만~2,000만 원의 매매가 차이가 생길 수 있기 때문이라고 한다. 또한 매도자가 걱정하는 것은 무엇인지 속사정을 아는 과정 또한 매매가 차이를 노려볼 수 있는 중요한 기회로 작용한다고 한다. 저자는 보통 매물을 확인할 때 , 집을 보고 나오면서 현재 거주하고 있는 사람에게 "언제쯤 이사할 계획인지" 질문한다고 한다. 이 질문 하나의 시작으로, 대화의 문을 열고 이런저런 이야기 속에서 거주자의 깊은 사정들을 파악할 수 있기 때문이라고 한다. 그렇게 되면, 실제 이사 날짜가 정해졌는지의 여부, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지 여부, 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 까지도 짐작이 가능하다고 한다.  실제로 저자는 매수하고 싶은 집이 있었는데 이런 상황을 적절히 이용하여 위기를 기회로 만들었다고 한다. 등기부 등본을 열람하여 해당 주택의 근저당 설정 여부, 관리 관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등을 파악하던 중, 매도자가 어느 가격에 매입하여 현재 매매가로 어느 정도의 차익을 실현했는지를 파악하여, 부동산 매매 협상 시 저자가 유리한 조건으로 제시해 볼 수 있었다고 한다. 

 

 

요약하자면, 부동산 투자를 시작할때, 투자금액으로는 3,000만~5,000만 원 정도가 있다면 전세보증금 레버리지 방법을 통해 시작해 볼 수 있고, 투자 물건을 적절하게 선택하기 위해서는 여러 군데 임장을 다녀보며, 입지조건, 저평가된 물건 등을 본인이 세운 투자 기준에 충족되는지 정교하게 살펴보아야 한다고 한다. 또한 거래는 매수의 우위 시장 시기에 거래하여 매매차익 등의 매수자에 유리한 조건으로 협상에 활용하는 등의 방법이 있다고 한다.